Het is een veelgehoorde verwarring in de wereld van innovatieve bouw: is elke compacte woning een tiny touse? En wanneer noemen we iets modulair? Hoewel een tiny house modulair gebouwd kán zijn, is zeker niet ieder tiny house een modulaire woning. De termen worden vaak door elkaar gebruikt, maar voor jou als investeerder, beleidsmaker of toekomstig bewoner zitten er wezenlijk andere regels, kansen en risico’s aan vast.
Laten we de basis helder krijgen. Het onderscheid zit hem niet alleen in de afmetingen, maar vooral in de bouwwijze en het gebruiksdoel.
Een tiny house (of small house, zoals het ook wel wordt genoemd) is een woning met compacte afmetingen, meestal 50 m² of minder en is in veel gevallen verplaatsbaar. De essentie van de tiny house-beweging is geworteld in groene beweegredenen: met een minimale ecologische voetafdruk en minder materiële ballast leven. Het is een lifestyle-keuze waarbij mobiliteit en zelfvoorzienendheid (off-grid) vaak centraal staan.
Modulaire bouw is geen type huis, maar een hoogwaardige bouwmethodiek. Hierbij wordt de woning in de fabriek uit verschillende segmenten (modules) samengesteld onder gecontroleerde omstandigheden. Dit is een volwaardig, schaalbaar alternatief voor traditionele bouw. Waar een tiny house vaak een kortere levensduur heeft door de constructie en kwaliteit van de gebruikte materialen, hebben onze modulaire woningen een levensduur van 50 jaar of langer. Het is een volwaardig vastgoedobject met de kwaliteit van een traditioneel huis, maar de snelheid van pre-fab.
Voor een modulaire woning gelden strengere eisen dan voor veel tiny houses, simpelweg omdat een modulaire woning vaak wordt ingezet voor permanente bewoning.
Bouwbesluit (Bbl): Een modulaire woning moet aan alle eisen van het permanente Bouwbesluit voldoen. Denk aan een minimale plafondhoogte van 2,6 meter, strikte isolatiewaarden (BENG-eisen) en voldoende daglichttoetreding.
De tiny house-uitzondering: Voor kleinschalige huizen worden door gemeenten vaak ontheffingen verleend of wordt er getoetst aan de eisen voor ’tijdelijke bouw’. Dit biedt flexibiliteit voor korte periodes, maar biedt minder zekerheid voor de lange termijn.
Voor de aankoop van een tweede woning of een investering door een woningcorporatie is de financierbaarheid essentieel. Hier zien we de grootste uitdagingen bij tiny houses.
Banken zijn vaak terughoudend met het verstrekken van een hypotheek voor microwoningen. Enkele redenen zijn hieronder genoemd:
Mobiliteit: een huis op wielen wordt vaak niet gezien als onroerend goed.
Waardeondergrens: veel banken hanteren een minimale woningwaarde (vaak rond de € 100.000) om de administratieve kosten te rechtvaardigen.
Kwaliteitsrisico: als een huis is gebouwd met minder duurzame materialen of niet goed wordt onderhouden, daalt de onderpandwaarde snel. Dit vormt groter risico voor de financier.
Een hypotheek voor een modulaire woning is daarentegen zeer goed mogelijk, mits je aan de juiste voorwaarden voldoet:
De woning is vast gefundeerd op eigen grond (of via erfpacht).
Er is sprake van een permanente woonbestemming.
De woning is ingeschreven bij het Kadaster.
Voor een investeerder betekent modulaire bouw dus een object dat in waarde kan stijgen, terwijl een tiny house of flexwoning vaker wordt afgeschreven als een roerend goed (vergelijkbaar met een caravan of chalet).
| Kenmerk | Tiny house | Modulaire woning |
| Primaire focus | Ecologische voetafdruk & mobiliteit | Duurzame kwaliteit & waardebehoud |
| Levensduur | 15 – 30 jaar | 50+ jaar |
| Plafondhoogte | Vaak lager (compact ontwerp) | Minimaal 2,6 meter (wettelijke norm) |
| Financiering | Beperkt / eigen middelen | Reguliere hypotheek mogelijk |
| Juridisch | Vaak tijdelijke vergunning | Permanente omgevingsvergunning |
Zijn de woningen van Sett Living dan tiny houses of modulaire woningen? Wij bouwen modulaire woningen met de afmetingen van een tiny house. Kwaliteit gaat bij ons altijd voorop, waardoor de woning levenslang meegaat én we ook een terugkoopregeling bieden indien de woning niet meer bij jouw leven past. Onze woningen behouden hun waarde.
Als gemeente weet je dat het woningtekort een schrijnend probleem is. Starters, migranten en mantelzorgers hebben allemaal hun eigen woonbehoeften en traditionele bouwprojecten zijn vaak te traag om hier effectief op in te kunnen spelen. Met een tiny house‑oplossing voor gemeentelijke huisvesting verandert die situatie.
Een tiny house van Sett Living is meer dan een klein huisje. Het is een volwaardige woning met alle voorzieningen, compact, energiezuinig en ontworpen als tijdelijke huisvesting of vaste oplossing voor gemeenten. Omdat de woningen grotendeels prefab worden geproduceerd, kan een woning voor een gemeente binnen enkele weken op locatie worden geplaatst. Dat betekent dat gemeenten snel kunnen inspelen op de toegenomen vraag naar woningen, zelfs bij de meest urgente woonvragen en zonder maandenlange bouwtrajecten, hoge kosten of een hoge CO₂‑uitstoot.
Voor gemeenten betekent dit concreet dat je tijdelijke huisvesting kunt realiseren voor starters, mantelzorgers of opvang voor urgente situaties, maar ook duurzame units kunt aanbieden die passen binnen een circulair beleid. Met prefab tiny houses voor gemeenten creëer je woningen met minimale ecologische voetafdruk, die circulair hergebruikt of verplaatst kunnen worden. Dat geeft flexibiliteit voor toekomstige projecten en maakt de investering toekomstbestendig.
Toch stuit je als gemeente vaak op praktische uitdagingen voordat zulke tiny houses geplaatst kunnen worden. Het vinden van geschikte locaties binnen het bestemmingsplan is vaak een knelpunt, vergunningen en infrastructuur (zoals nutsvoorzieningen) kosten tijd, en het combineren van nieuwe huisvesting met bestaande groen‑ of infrastructuurzones vraagt om slimme planning. Sett Living ondersteunt je bij het hele traject van locatieonderzoek tot logistiek, vergunningen en oplevering, zodat jij je kunt richten op de beleidsmatige kant van gemeentelijke huisvesting.
Een nieuw perspectief dat wij vaak adviseren is het combineren van tiny houses voor gemeentelijke projecten met groene zones of reeds aanwezige infrastructuur. Hierdoor kun je tijdelijke of permanente woningen realiseren zonder dat je een nieuw bouwterrein hoeft vrij te maken. Dit kan een oplossing bieden voor gemeenten met beperkte grondbeschikbaarheid, maar die toch snel en verantwoord willen bouwen.
Wil je weten meer weten over de mogelijkheden voor jouw gemeente? Kijk op tiny houses voor gemeentes. Ook kun je contact met ons opnemen voor een vrijblijvend adviesgesprek om te zien hoe wij jou kunnen ondersteunen.
